Notificação extrajudicial de cobrança de aluguel
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O atraso do aluguel é o problema mais comum da relação locatícia — e também o que mais cedo se resolve quando tratado com método. A notificação extrajudicial de cobrança é o instrumento que tira a conversa do campo informal, consolida números e dá ao inquilino uma última oportunidade clara de regularizar antes que o caso vire ação de despejo.
Do ponto de vista jurídico, o aluguel tem vencimento em data certa prevista no contrato. Pelo art. 397 do Código Civil, isso significa que a mora do inquilino é automática: o simples atraso já o constitui em mora, com multa, juros e correção previstos no contrato, sem necessidade de interpelação. A notificação, portanto, não é requisito legal para cobrar nem para despejar por falta de pagamento — e é honesto deixar isso claro.
Por que notificar, então? Por três razões práticas. Primeiro, eficácia: boa parte dos atrasos se resolve quando o inquilino recebe um documento formal com o débito discriminado, os encargos calculados e um prazo objetivo — a formalidade comunica seriedade sem a agressividade de um processo. Segundo, prova: a notificação demonstra a composição do débito e a oportunidade de pagamento dada, o que organiza a eventual ação de despejo cumulada com cobrança e neutraliza alegações de surpresa ou de valores obscuros. Terceiro, relacionamento: muitos locadores preferem preservar um bom inquilino que atravessa dificuldade passageira, e a notificação é o ponto de partida natural para um acordo de parcelamento por escrito.
Se a regularização não vier, o caminho judicial é o da Lei 8.245/1991. O art. 62 disciplina a ação de despejo por falta de pagamento, que pode ser cumulada com a cobrança dos aluguéis e acessórios, e prevê a possibilidade de o inquilino evitar a rescisão pagando o débito atualizado no prazo legal — a chamada purga da mora —, faculdade que ele não pode usar repetidamente em curto período. A notificação prévia, com débito já consolidado, encurta essa discussão.
Quando o inquilino evita receber comunicações, o envio pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos certifica a entrega com fé pública — e a recusa em receber também fica certificada, valendo como prova da ciência.
A seguir: quando usar, o que incluir, os prazos relevantes e os erros que custam caro ao locador.
Quando usar
Use a notificação quando o atraso passa de alguns dias e os lembretes informais não funcionam — em geral, a partir de 15 a 30 dias de inadimplência, antes que o débito cresça a ponto de inviabilizar o acerto. Ela é indicada para consolidar dívidas que se acumularam de forma confusa (aluguéis parciais, encargos pagos pela metade, IPTU e condomínio em aberto quando contratualmente repassados), para propor formalmente um parcelamento, e para marcar posição antes da ação de despejo por falta de pagamento. Notifique também o fiador, se houver: além de pressionar pela solução, mantém o garantidor ciente do débito pelo qual responde. Se o contrato tem garantia de caução ou seguro-fiança, a notificação documenta o sinistro perante a seguradora.
O que o documento deve conter
Identifique locador e locatário, o imóvel e o contrato (data, prazo, valor vigente do aluguel). Discrimine o débito mês a mês: aluguéis vencidos com as datas, encargos contratualmente devidos (condomínio, IPTU, água, luz quando repassados), multa moratória prevista no contrato, juros e correção, com memória de cálculo e data-base. Fixe prazo para pagamento ou para proposta de acordo — 5 a 10 dias é o usual — e informe os dados para pagamento. Registre que, não havendo regularização, será proposta ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, nos termos da Lei 8.245/1991. Se houver fiador, envie-lhe cópia. Evite qualquer ameaça de medida de força, como retirada de pertences ou corte de serviços. Date e assine.
Prazos
A mora do inquilino corre desde o vencimento de cada aluguel — a notificação não cria os encargos, apenas os consolida. O prazo de regularização é fixado pelo locador; 5 a 10 dias do recebimento é a prática corrente, suficiente para pagar ou propor acordo. Esgotado o prazo sem solução, a ação de despejo por falta de pagamento pode ser ajuizada de imediato. No processo, o art. 62 da Lei 8.245/1991 permite ao inquilino purgar a mora pagando o débito atualizado — aluguéis, encargos, multas, juros, custas e honorários — no prazo de 15 dias contado da citação, evitando a rescisão; essa faculdade não pode ser reutilizada por quem já a exerceu nos 24 meses anteriores. A pretensão de cobrança dos aluguéis prescreve em 3 anos.
Erros comuns
O erro mais grave é a autotutela: trocar fechadura, cortar água ou luz, remover pertences ou impedir o acesso do inquilino inadimplente é ilegal e inverte a posição do locador, que de credor passa a réu. Outros erros frequentes: deixar o débito crescer por meses antes de agir, reduzindo a chance de recuperação; cobrar encargos sem memória de cálculo ou com multa acima da contratual; esquecer o fiador, que deve acompanhar a evolução do débito pelo qual responde; aceitar pagamentos parciais sem documentar o saldo remanescente, gerando confusão sobre o que está quitado; e ameaçar despejo "em 48 horas", promessa juridicamente impossível que só desgasta a credibilidade da cobrança. A retirada forçada do inquilino só ocorre por ordem judicial.
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Perguntas sobre cobrança de aluguel em atraso
Preciso notificar o inquilino antes de entrar com despejo por falta de pagamento?
Em regra, não: o aluguel tem vencimento certo e a mora é automática (CC, art. 397), de modo que a ação de despejo por falta de pagamento pode ser proposta sem notificação prévia. Ainda assim, notificar costuma valer a pena — resolve muitos casos sem processo, consolida o débito com clareza e demonstra ao juiz a postura colaborativa do locador. Verifique também se o contrato exige interpelação prévia.
O inquilino pagou parte do débito depois da notificação. Como proceder?
Receba e documente: emita recibo discriminando quais meses e encargos o valor quitou e qual o saldo remanescente atualizado. Pagamento parcial não impede a ação de despejo pelo saldo, mas a falta de controle sobre o que foi pago é uma das maiores fontes de confusão em juízo. Se a intenção é parcelar o restante, formalize acordo escrito com vencimentos e consequência do descumprimento.
Posso cobrar multa, juros e correção sobre o aluguel atrasado?
Pode, conforme o contrato. A multa moratória usual em locações é de até 10% sobre o débito, somada a juros de mora — em geral 1% ao mês — e correção monetária pelo índice pactuado. Sem previsão contratual, aplicam-se os juros legais e a correção. Apresente sempre a memória de cálculo na notificação: mês a mês, valor original, encargos e total atualizado com data-base.
O que é a purga da mora e como ela afeta o despejo?
É a faculdade que o art. 62 da Lei 8.245/1991 dá ao inquilino de evitar a rescisão pagando, no prazo de 15 dias contado da citação na ação de despejo, o débito integral atualizado — aluguéis, encargos, multas, juros, custas e honorários. Quem purga a mora permanece no imóvel, mas não pode repetir o expediente se já o utilizou nos 24 meses anteriores ao novo atraso.
Devo notificar também o fiador?
Sim, é recomendável. O fiador responde pelo débito locatício nos termos do contrato, e mantê-lo informado desde cedo aumenta a pressão legítima pela regularização — muitas vezes é o fiador quem paga ou faz o inquilino pagar. A cópia da notificação com prova de entrega também evita que ele alegue desconhecimento da dívida quando for cobrado, inclusive em juízo.
Posso despejar o inquilino por conta própria se ele não pagar nem sair?
Não, em nenhuma hipótese. Trocar fechaduras, cortar serviços, retirar pertences ou constranger o inquilino a sair é ilegal, ainda que o atraso seja longo, e pode gerar indenização e responsabilização criminal do locador. A retomada do imóvel por inadimplência passa necessariamente pela ação de despejo da Lei 8.245/1991, na qual, em certos casos, é possível obter liminar de desocupação.