Notificação extrajudicial para desocupação de imóvel

Use a notificação de desocupação quando a locação residencial firmada por 30 meses ou mais terminou, o inquilino permaneceu no imóvel e o contrato se prorrogou por prazo indeterminado — e você, locador, decidiu retomá-lo. Nessa hipótese, o art. 46, §2º, da Lei 8.245/1991 dispensa justificativa: basta denunciar a locação e conceder 30 dias. A notificação também é o instrumento adequado quando o imóvel foi vendido e o comprador quer denunciar a locação nos casos que a lei permite, ou quando o locador prefere documentar a comunicação de não renovação ao final do prazo contratual. Se o motivo da retomada for falta de pagamento, o caminho é outro: cobrança e ação de despejo por inadimplemento, não a denúncia vazia.

Identifique locador e locatário com nome completo e CPF ou CNPJ, e o imóvel com endereço completo. Mencione o contrato de locação (data de assinatura, prazo original) e o fato de que ele se prorrogou por prazo indeterminado após o término. Declare de forma inequívoca a denúncia da locação, com fundamento no art. 46, §2º, da Lei 8.245/1991, e conceda expressamente o prazo de 30 dias, contados do recebimento, para a desocupação voluntária com a entrega das chaves. Oriente sobre a vistoria de saída e a devolução do imóvel nas condições contratadas. Informe que, não havendo desocupação no prazo, será proposta ação de despejo. Date, assine e guarde a prova do recebimento.

O prazo legal de desocupação na denúncia vazia é de 30 dias, contados do recebimento da notificação pelo inquilino — não da data de emissão nem da postagem. Por isso, a prova da entrega define o calendário: aviso de recebimento ou certidão do Cartório de RTD. Antes disso, há outro prazo que merece atenção: a prorrogação por prazo indeterminado só se configura se o inquilino permanecer mais de 30 dias após o fim do contrato sem oposição do locador. Quem quer evitar a prorrogação deve se manifestar dentro dessa janela. Esgotados os 30 dias da notificação sem desocupação, o locador pode ajuizar a ação de despejo; a notificação recebida instrui o processo e, em certos casos, viabiliza pedido de liminar.

O erro clássico é tentar a denúncia vazia em situação que não a comporta — contrato ainda em vigor, locação residencial firmada por menos de 30 meses (que tem regras próprias de retomada) ou despejo por falta de pagamento travestido de denúncia. Outros equívocos frequentes: não conseguir provar o recebimento da notificação, o que zera a contagem dos 30 dias; conceder prazo menor que o legal; notificar apenas um dos locatários quando o contrato tem mais de um; usar linguagem ambígua que não deixa clara a denúncia da locação; e partir para constrangimentos como troca de fechadura ou corte de energia, que são ilegais e invertem o jogo contra o locador. A retomada forçada só ocorre por ordem judicial.