Notificação extrajudicial de cobrança condominial

Use a notificação quando o condômino acumula cotas em atraso e as cobranças informais da administradora — boletos reemitidos, e-mails, mensagens — não surtiram efeito. Ela é o passo natural antes do protesto da dívida condominial, da negativação ou da ação judicial, e demonstra que o condomínio ofereceu oportunidade real de regularização. Também é recomendada quando há mudança de proprietário da unidade, já que a dívida condominial acompanha o imóvel e o novo dono responde por ela; quando o condomínio pretende propor acordo de parcelamento formal; e quando o síndico precisa prestar contas à assembleia das providências adotadas contra a inadimplência. Em conjuntos com convenção que exige cobrança formal prévia, a notificação cumpre essa etapa.

Identifique o condomínio (nome, CNPJ, endereço, síndico ou administradora que o representa) e o condômino devedor, com a unidade correspondente. Liste mês a mês as cotas em aberto, com vencimento original, valor nominal, multa de até 2%, juros de mora — os da convenção ou 1% ao mês — e correção, somando o total atualizado com a data-base do cálculo. Indique a forma de pagamento e o contato para negociar parcelamento. Fixe prazo para regularização, em geral de 5 a 10 dias. Informe as providências possíveis em caso de não pagamento, como protesto e ação de cobrança ou execução. Junte ou mencione os demonstrativos que embasam os valores. Date e assine por quem tem poderes de representação.

O prazo de regularização é definido pelo condomínio, e a prática consagrou algo entre 5 e 15 dias corridos do recebimento. A multa de 2% e os juros incidem desde o vencimento de cada cota, porque a mora é automática — a notificação não cria os encargos, apenas os consolida. Atenção ao prazo prescricional: a pretensão de cobrança de cotas condominiais prescreve em 5 anos contados do vencimento de cada parcela, e a notificação, em regra, não interrompe esse prazo. Condomínios que deixam dívidas envelhecerem perdem as parcelas mais antigas mês a mês. Por isso, a notificação deve vir cedo no fluxo de cobrança, e a ação judicial não deve esperar indefinidamente uma resposta.

O erro mais caro é calcular encargos acima do permitido: multa superior a 2% ou juros sem respaldo na convenção tornam a cobrança questionável e dão munição ao devedor. Outros tropeços frequentes: cobrar o morador (inquilino) quando o devedor da cota ordinária perante o condomínio é o proprietário; expor o devedor em mural, grupo de mensagens ou assembleia, o que pode gerar indenização por dano moral; enviar a notificação sem comprovante de entrega; misturar na mesma cobrança cotas ordinárias e multas por infração de regimento, que têm naturezas e ritos distintos; e prometer medidas que o condomínio não pode tomar, como corte de água ou proibição de uso de áreas comuns essenciais, prática rejeitada pela jurisprudência.