Notificação de direito de preferência na locação

A notificação de direito de preferência é o documento pelo qual o locador comunica ao inquilino a intenção de vender o imóvel alugado, com preço e todas as condições do negócio, conforme o art. 27 da Lei 8.245/1991. O inquilino tem 30 dias para aceitar nas mesmas condições; o silêncio faz caducar a preferência.

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Quem aluga um imóvel e decide vendê-lo não pode simplesmente fechar negócio com o primeiro interessado: a Lei do Inquilinato garante ao locatário a preferência para comprar, em igualdade de condições com terceiros. O art. 27 da Lei 8.245/1991 exige que o locador dê ciência do negócio ao inquilino — e a forma segura de fazer isso é a notificação extrajudicial.

A lei é exigente com o conteúdo dessa comunicação. Não basta avisar que o imóvel está à venda: a notificação deve conter todas as condições do negócio, em especial o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais sobre o imóvel (como hipoteca ou alienação fiduciária), além de local e horário em que a documentação pode ser examinada. Uma notificação incompleta não cumpre o art. 27 e não faz correr o prazo do inquilino — na prática, é como se não existisse.

Recebida a notificação completa, o art. 28 da mesma lei dá ao locatário 30 dias para manifestar, de maneira inequívoca, sua aceitação integral da proposta. Aceitação parcial, contraproposta ou silêncio fazem caducar o direito de preferência, liberando o locador para vender a terceiros nas condições informadas. Se o locador, depois disso, decidir vender por preço menor ou em condições mais vantajosas, deve notificar novamente — a preferência renasce para as novas condições.

O risco de pular essa etapa é concreto. O art. 33 da Lei 8.245/1991 dá ao inquilino preterido duas vias: reclamar perdas e danos do locador ou, se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da venda, depositar o preço e haver o imóvel para si, desde que o faça no prazo de 6 meses contado do registro da venda. Ou seja, vender sem notificar pode custar indenização — ou o próprio negócio.

Para o locador, a notificação enviada pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos é a forma mais robusta de comprovar que a preferência foi oferecida: o cartório certifica o conteúdo e a entrega com fé pública, e a eventual recusa do inquilino em receber também fica certificada, valendo como prova.

Abaixo, os detalhes de quando usar, o que escrever, os prazos dos arts. 27, 28 e 33, e os erros que invalidam a oferta.

Quando usar

O locador deve usar esta notificação sempre que pretender vender o imóvel alugado — e também nas demais hipóteses do art. 27 da Lei 8.245/1991: promessa de venda, cessão de direitos ou dação em pagamento. O momento certo é antes de fechar qualquer negócio com terceiros: a preferência do inquilino vem primeiro, em igualdade de condições. Notifique também quando as condições de uma oferta anterior mudarem a favor do comprador — preço menor, prazo maior, entrada reduzida —, pois a preferência se renova para as novas condições. O inquilino, por sua vez, usa a via da notificação para responder formalmente: aceitar integralmente a proposta dentro dos 30 dias ou registrar por escrito que a comunicação recebida estava incompleta.

O que o documento deve conter

O art. 27, parágrafo único, da Lei 8.245/1991 define o conteúdo mínimo: o preço pedido, a forma e as condições de pagamento (à vista, financiado, com sinal), a existência de ônus reais sobre o imóvel — hipoteca, alienação fiduciária, usufruto — e o local e horário em que a documentação pode ser examinada pelo inquilino. Acrescente a identificação completa das partes e do imóvel (endereço e matrícula), a referência ao contrato de locação vigente e a indicação expressa do prazo de 30 dias para aceitação integral, com a forma de resposta (por escrito, para endereço ou e-mail indicado). Omitir qualquer condição essencial compromete a validade da oferta e impede o início do prazo. Date, assine e envie por meio com prova de recebimento.

Prazos

O prazo central é o do art. 28: o inquilino tem 30 dias, contados do recebimento da notificação completa, para aceitar a proposta de forma integral e inequívoca. Sem resposta nesse prazo, a preferência caduca e o locador pode vender a terceiros nas condições ofertadas. Dois outros prazos protegem o inquilino preterido (art. 33): para haver o imóvel para si, ele precisa que o contrato de locação esteja averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da alienação, e deve exercer o direito — depositando o preço e demais despesas de transferência — em até 6 meses contados do registro da venda no cartório de imóveis. Para perdas e danos, não há exigência de averbação, valendo os prazos prescricionais gerais.

Erros comuns

O erro que mais invalida a oferta é a notificação incompleta: anunciar a venda sem informar preço, condições de pagamento ou ônus reais não cumpre o art. 27 e não faz correr os 30 dias. Outros equívocos do locador: vender a terceiro por preço menor que o notificado sem renovar a oferta ao inquilino; não guardar prova do recebimento; e notificar apenas um dos locatários quando o contrato tem mais de um. Do lado do inquilino: responder com contraproposta achando que preserva a preferência — só a aceitação integral preserva; deixar passar os 30 dias em negociações informais; e descobrir tarde que o contrato nunca foi averbado na matrícula, restando apenas a via indenizatória em caso de preterição.

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Perguntas sobre direito de preferência

O que acontece se o locador vender o imóvel sem me notificar?

O art. 33 da Lei 8.245/1991 dá duas saídas ao inquilino preterido: pedir perdas e danos do locador ou, se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel há pelo menos 30 dias antes da venda, depositar o preço e despesas de transferência e haver o imóvel para si, no prazo de 6 meses contado do registro da alienação. Sem averbação, resta a via indenizatória.

Posso fazer contraproposta e manter minha preferência?

Não. O art. 28 exige aceitação integral e inequívoca da proposta nas condições notificadas, dentro de 30 dias. Contraproposta, aceitação parcial ou pedido de desconto não exercem a preferência — funcionam como recusa, e o locador fica livre para vender a terceiros naquelas condições. Nada impede negociar em paralelo, mas, se quiser garantir o imóvel, formalize a aceitação integral antes do prazo.

O locador baixou o preço para um terceiro depois de eu recusar. E agora?

A preferência se renova. A recusa do inquilino vale para as condições que lhe foram ofertadas; se o locador pretende vender por preço menor ou em condições mais vantajosas, deve notificá-lo novamente com as novas condições, reabrindo os 30 dias. Vender a terceiro em condições melhores que as recusadas, sem nova notificação, configura preterição e abre as vias do art. 33.

A notificação precisa informar dívidas e ônus do imóvel?

Sim. O parágrafo único do art. 27 exige que a comunicação contenha, além de preço e forma de pagamento, a existência de ônus reais — hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, penhora averbada. Também deve indicar local e horário para exame da documentação. A omissão dessas informações torna a oferta incompleta, impede o início do prazo de 30 dias e fragiliza a venda posterior a terceiros.

Como devo responder se quiser comprar o imóvel?

Por escrito, dentro dos 30 dias, declarando aceitação integral da proposta nas exatas condições notificadas, sem ressalvas. Envie por meio com prova de recebimento — o ideal é notificação pelo Cartório de RTD, que certifica conteúdo e entrega com fé pública. Guarde cópia de tudo: se o locador, mesmo diante da aceitação, vender a terceiro, sua documentação sustenta a reclamação judicial.

Preferência vale também na venda de imóvel comercial alugado?

Vale. O art. 27 da Lei 8.245/1991 aplica-se às locações urbanas em geral, residenciais e não residenciais. O inquilino comercial tem os mesmos 30 dias para aceitação integral e as mesmas proteções do art. 33 em caso de preterição, inclusive a possibilidade de adjudicar o imóvel se o contrato estiver averbado na matrícula há pelo menos 30 dias antes da venda.