Como exercer o direito de preferência ao receber a oferta do imóvel?

Na locação de imóveis, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros, e o locador deve comunicar-lhe o negócio pretendido por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca, informando preço, forma de pagamento, existência de ônus reais e local e horário para examinar a documentação (art. 27 da Lei 8.245/1991).

Recebida a oferta, o relógio corre contra o inquilino: o direito de preferência caduca se não houver manifestação inequívoca de aceitação integral dentro de 30 dias (art. 28). Aceitação integral significa concordar com o preço e com todas as condições exatamente como ofertadas — uma contraproposta (pedir desconto, parcelar diferente) não exerce a preferência e, na prática, equivale a recusa. A resposta deve ser formal: notificação extrajudicial dirigida ao locador, por canal com prova de entrega (AR ou cartório de RTD), dentro do prazo.

Dois desdobramentos importantes. Primeiro, se o locador aceitar a manifestação e depois desistir do negócio, responde pelos prejuízos causados, inclusive lucros cessantes (art. 29). Segundo, se o imóvel for vendido a terceiro sem a oferta ao inquilino, este pode reclamar perdas e danos do alienante ou, se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel há pelo menos 30 dias antes da venda, depositar o preço e haver o imóvel para si no prazo de seis meses do registro da venda (art. 33). Por isso, quem leva a preferência a sério averba o contrato no Registro de Imóveis desde o início.